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Syndicat hôtelier Var 83 : BAIL COMMERCIAL ET LES PIÈGES A EVITER

BAIL COMMERCIAL ET LES PIÈGES A EVITER

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BAIL COMMERCIAL ET LES PIÈGES A EVITER

Bail commercial : les pièges à éviter

Signature du bail commercial, domiciliation dans un centre d'affaires, achat des locaux : les précautions et les pièces à eviter :

 

 

1. La durée du bail 

 

Le bailleur sera tenté de demander une durée ferme de neuf ans sans possibilité pour le locataire de se rétracter tous les trois ans avec préavis de six mois : cette clause est d'une dureté absolue. Elle est légale mais peut être discutée car la résiliation est légalement possible tous les trois ans au minimum à condition que le bail le stipule expressément.

 

2. La cession du bail 

 

La plupart des baux proposés par les bailleurs prévoient que le bail ne peut être cédé qu'en même temps que le fonds de commerce, ce qui est évidemment très gênant, voire impossible en matière de bureaux. Le locataire peut donc demander une dérogation à cette règle en permettant la vente du "droit au bail" sans que soit nécessairement réalisée en même temps la vente du fonds de commerce. Le problème est identique pour les boutiques : il est alors possible de négocier auprès du bailleur une possibilité de céder le droit au bail "pour tous commerces", ce qui est un avantage significatif pour le locataire.

 

3. La révision du loyer

 

  Le bailleur va tenter d'exiger un loyer à variation annuelle en fonction de l'évolution de l'indice Insee du coût de la construction. Le locataire peut négocier cette clause en demandant que soit retenu le principe de base posé par la loi, c'est-à-dire un loyer révisable simplement tous les trois ans.

 

4. Les charges exorbitantes

 

Le bailleur peut exiger que le locataire paie l'impôt foncier et la taxe sur les bureaux qu'il est obligé d'acquitter auprès de l'administration fiscale. La loi le lui permet mais le locataire peut discuter la clause au moment de l'entrée dans les lieux pour que ces impôts et taxes soient payés par le bailleur.

 

5. Les charges de travaux 

 

Le bailleur aura tendance à stipuler que toutes les charges de réparation seront supportées par le locataire, même celles relatives au gros oeuvre (dites "charges de l'article 606 du Code civil"). Le locataire peut discuter cette clause en négociant que ces charges restent imputables au bailleur et que lui supporte simplement les charges de menu entretien (celles de l'article 605 du Code civil).

 

Le locataire doit être très vigilant s'il loue dans un immeuble en copropriété : le bailleur aura tendance à essayer de lui faire supporter toutes les charges de copropriété, y compris les frais de gérance de l'administrateur de biens qui encaisse les loyers !

Là encore tout est discutable puisque la loi renvoie sur ce point à la volonté des parties exprimée dans le contrat de bail.

 

6. Les clauses d'exemption de responsabilité du bailleur

 

Attention aux clauses tout à fait valables que tentera d'imposer le bailleur qui cherche à dégager sa responsabilité dans le cas où les services habituels de l'immeuble ne sont plus rendus. Le locataire n'aurait aucun recours dans le cas où la climatisation, le chauffage ou l'ascenseur tomberaient en panne ! Le locataire doit aussi être vigilant aux clauses qui le rendraient même responsable de toutes réparations sur ces éléments d'équipement...  

 

Le pas-de-porte : un actif à bien gérer

Les locaux commerciaux bien placés et peu chers peuvent constituer un véritable capital : si le quartier se développe, l'entreprise pourra céder son bail moyennant une confortable indemnité de cession puisque le loyer restera plafonné aux indices jusqu'à la fin du bail.  

Plus la fin du bail est lointaine, plus l'indemnité de cession sera élevée ! Pour une entreprise, revendre son bail est un droit absolu à tout moment et sans opposition possible du propriétaire à condition que ce droit soit prévu dans le bail. Certes, en principe la cession d'un bail n'est permise qu'en même temps que la cession du fonds de commerce de l'entreprise. Mais, si l'entreprise a bien négocié son bail (voir ci-dessus), elle pourra valoriser ses locaux loués en revendant ce qu'on appelle le "droit au bail" (autrefois dénommé pas-de-porte), isolément du fonds de commerce.